Primärer Wohnraumbestand in Montenegro: Preislage

Zweigspezifische Statistik zeigt: die Zahl der Kunden, die Ferienwohnung am Meer kaufen wollten, war 2007/08 doppelt so viel, wie die Zahl entsprechender Angebote. Mindestens - doppelt so viel!

 

Die Immobilienbüros arbeiteten unter Zeitdruck: nicht einmal die besten sekundären Wohnräume konnten den Kundenansprüchen genügen, und der Mangel an Neubauten war stark. Und das geschah dabei, dass die Bauherren in Montenegro trotz Weltkrise und mit Hinblick auf dem Ortsmarkt das Bauvolumen von Jahr zu Jahr steigerten! Das Bauvolumen von Neubauten in allen Preiskategorien hat sich in den letzten 5 Jahren um das Mehrfache vergrößert, jedoch hat es nicht gereicht.

Natürlich ist die Aktivität der Bauherren am besten in Podgorica lokalisiert. Das ist aber eher eine Orientierung auf die Ortsbewohner, weil die ausländischen Kunden in den Wohnungen am Meer interessiert sind. Deswegen kann eine TOP-Liste der an aktivsten bebaubaren Gebieten an der Küste     aufgenommen werden. Budva und ihren Vororte - Rafailovichi, Becici, Petrovac - machen das Rennen. Auf den Platz 2. kann man aktive Bebauung in Bar und nahe liegenden Shushan, Sutomore, Ilino stellen. Den dritten nimmt das Gebiet am Kotor, den vierten - das Gebiet Herceg-Novi.

Ausländischer Kunde: Erwartungen und Realität

Ein wesentlicher Teil neuer Eigentümer von Wohnräumen sind Russen. Ihr Anteil an allen Immobilienkäufen von Ausländern liegt über 50%. Auf dem zweiten Platz stehen die Ukrainer mit 20%, auf dem dritten - Skandinavier. Weiter absteigend die Bürger aus der BDR, Tschechien, Polen und andere Europäer. Die Ausländer kaufen über 55% aller Neubauten.

Über die Gewohnheiten der Russen und Ukrainer: -sie mögen die Wohnungen auf frühesten Bauetappen kaufen; Diese Tendenz ist im Segment der preiswerten (nach montenegrinischem Maß) Ferienwohnungen im Preisbereich zwischen 1200 und 1500 Eu/Quadratmeter besonders bemerkbar. Diese Strategie kann mit 2 Faktoren erklärt werden: offenkundig niedrigere Preise und offensichtliche Zahlungsprolongation (Stundung) für 1,5-2 Jahre bis Beendigung der Bauarbeiten.

Die Kunden, die am Kauf der Immobilien in Montenegro interessiert sind, wissen, dass die Wohnungen nur vollendet und nach allen Ausarbeiten übergeben werden. Dabei ist die Qualität der Ausarbeiten auf einem sehr hohen Niveau: -Doppelverglasung (Metall-Kunststoff oder hochwertiges Aluminium), italienische oder spanische Kachel oder Steinfeinzeug; Klimaanlage in allen Zimmern, Fußbodenheizung, eine ganze Infrastruktur für Niederspannungsnetze (Fernsprechen, Internet, Satellitenschüssel mit Aufnahme von russischen TV-Kanälen). Überwiegende Mehrheit der Neubauten - 95%-werden mit Sanitäranlagen und 35-40% der Küchen -mit eingebauter Haushaltstechnik bekannter Handelsmarken ausgerüstet.

Über die "lineare Preisbildung"

Die Erfahrung im Verkauf der Immobilien in Montenegro zeugt davon, dass die Neubauten in der Regel einen um etwa 20%  höheren Preis im Vergleich zu Bestandsimmobilien.

Die Gründe, die die Preisbildung beeinflussen, sind wie folgt: 

  • Lage. Gemeint wird die angesehene Wohnlage, wo Neubau liegt. Die Bewertung der Wohnlage ist bei aller seiner Befangenheit einer der wichtigsten Erhöhungsfaktoren;
  • Meeresnähe, die sogenannte "erste Strandlinie" Bald kommen die Schwierigkeiten in diesem Bereich, da es nun schon fast keinen freien Platz an der Küstenlinie gibt. Besonders stark ist dieser Mangel in angesehenen Wohnlagen.
  • -Aussicht aus dem Fenster. Je malerischer sie ist, desto teuer ist die Wohnung.
  • Verkehr und soziale Infrastruktur um die Wohnung;
  • sehr bedeutend sind dabei ein "eigener" Parkplatz, bequeme Anfahrt, Straßenneigung.

Die Preise für ähnliche Ferienwohnungen können sich voneinander um ein Vielfaches unterscheiden, abhängig von ihrer Entfernung vom Meer. Die Strandlinie kostet, z.B., etwa 2500-3800 Euro pro Quadratmeter. 500 Meter weit vom Strand liegt der Preis um 1600-1800 Meter, ein 700-Meter- oder noch größerer Abstand senkt den Preis bis auf 1100-1400 Euro pro Quadratmeter. Wichtig ist, dass die Nachfrage auf alle diese Angebote vorhanden ist. Jede Ortslage hat dabei bestimme Vorteile. Meeresnähe ist natürlich sehr wichtig. Eine von Meer etwas weiter entfernte Wohnung ist um ein Vielfaches billiger, wobei die Aussicht aus dem Fenster gar schöner und malerischer werden kann.

Tipps für Auslän

Das Wichtigste: die Kunden, die am Kauf der Wohnungen in Montenegro interessiert sind, haben bei Prüfung der Unterlagen auf Immobilien sehr aufmerksam zu sein. Besonders sorgfältig ist dabei die Eigentumsbescheinigung (Grundstück), Baugenehmigung, den Vertrag mit ansässiger Gemeinde über die Bezahlung der Kommunalsteuer zu prüfen. Um höhere Gewalt auszuschließen, ist bei Zusammenstellen des vorläufigen Vertrags ist ein Dolmetscher/Fachübersetzer mit Lizenz erforderlich, wessen Dienstleistungen zusätzlich bezahlt werden. Alle Umstände und Bedingungen des Geschäfts sind im Vertrag zu widerspiegeln, darunter die Endzeit der Bauarbeiten, Liste der Baumaterialien für Ausarbeiten, sowie auch andere Sachen, die in der fertigen Wohnung dargestellt werden.

Individuelle Anfragen sind bei Auswahl der Wohnung wirklich individuell - Stille und Ruhe für einen oder ein endloses Fest für anderen. Montenegro verfügt jedoch über alles, so dass jeder nach seinem Geschmack etwas finden kann.